„Unsere Mieterhöhungen erfolgen mit Augenmaß“

Die Gewobag verschickt bis Jahresende zahlreiche Mieterhöhungen. Was dahintersteckt und wie eine finanzielle Überforderung der MieterInnen vermieden werden soll, erklärt Peter Burgfried, Prokurist und Leiter Bestandsmanagement der Gewobag. 

Durch das Ende des Mietenmoratoriums dürfen die Gewobag und die anderen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften wieder Mieterhöhungen vornehmen – und tun dies auch. Ein Schritt, der für MieterInnen nicht angenehm ist, für die Unternehmen aber unumgänglich.

Die neue Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften beinhaltet deshalb ein sogenanntes Leistbarkeitsversprechen, das die Mieterhöhungen begrenzt. Was das konkret bedeutet? Das erklärt Peter Burgfried, Prokurist und Leiter Bestandsmanagement der Gewobag, im Interview.

Herr Burgfried, warum muss die Gewobag gerade jetzt die Mieten erhöhen?

Peter Burgfried: Als Wohnungsbaugesellschaft sind wir stark von gestiegenen Baupreisen und Zinserhöhungen betroffen – hinzu kommt die Inflation. Um konkrete Beispiele zu nennen: Die Zinsen haben sich innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums vervierfacht. Der Baupreisindex, also der Indikator, der die Entwicklung von Preisen für Neubau und Instandhaltung von Bestandsgebäuden widerspiegelt, ist seit Anfang 2022 um 26,4 Prozent gestiegen. Unsere Kosten sind also enorm angewachsen, während die Mieten seit 2019 fast unverändert geblieben sind.

Ein wirtschaftliches Ungleichgewicht.

Peter Burgfried: Richtig, und man darf nicht vergessen, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften den klaren Auftrag haben, ihren Bestand energetisch zu sanieren und neuen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das alles kostet Geld – wir müssen das selbst finanzieren. Um wirtschaftlich tragfähig und handlungsfähig zu bleiben, ist es deshalb notwendig, die Einnahmesituation zu verbessern und die Mieten zu erhöhen, aber das tun wir in einem sehr moderaten Maß. Unsere Mieterhöhungen liegen weit unterhalb der Kostensteigerungen, mit denen wir konfrontiert sind. 

Was heißt das in der Praxis?

Peter Burgfried: In der neuen Kooperationsvereinbarung ist festgelegt, dass „in Summe die Mieten für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2,9 Prozent jährlich steigen“. Praktisch bedeutet dies, dass die Erhöhung im Einzelmietverhältnis höher ausfallen kann, die Summe der Erhöhungen im freifinanzierten Bestand jedoch nicht über 2,9 Prozent pro Jahr hinausgehen darf.

Wovon hängt ab, welche Miete wie stark angehoben wird?

Peter Burgfried: Maßgeblich sind die jeweiligen Mietspiegelwerte – so wie bei allen bisherigen Mieterhöhungen auch. Wenn der Abgleich von aktueller Miete und Mietspiegel keinen nennenswerten Unterschied ergibt, bleibt die Miete wie sie ist oder wird nur geringfügig erhöht. Oft ist es aber so, dass die Gewobag-Mieten deutlich unter den Mietspiegelwerten liegen. In solchen Fällen kann die Mieterhöhung höher ausfallen. Im Maximalfall beträgt die Steigerung elf Prozent in drei Jahren. Dieser Wert resultiert aus dem Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen, dem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ebenfalls angehören.

Wer bekommt eine Mieterhöhung – und wer nicht?

Peter Burgfried: Zum einen betrifft die Mieterhöhung MieterInnen, die bei der Gewobag im freifinanzierten Bestand wohnen – deren Wohnung also keiner Mietpreisbindung unterliegt. Im November und Dezember 2023 erhält rund die Hälfte der Haushalte, die den Regelungen der Kooperationsvereinbarung unterliegen, eine Mieterhöhung. Insgesamt sind dies 22.500 Mieterhöhungen, die zum 1. Februar beziehungsweise 1. März 2024 wirksam werden.

Parallel zu den Mieterhöhungen haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ein sogenanntes Leistbarkeitsversprechen abgegeben. Was bedeutet das?

Peter Burgfried: Dass unsere Mieten trotz der aktuellen Erhöhungen bezahlbar bleiben. Um das sicherzustellen, haben wir zwei „Erhöhungsbremsen“ integriert. Die erste bezieht sich auf die Wohnungsgröße. Die Mieten von Wohnungen mit bis zu 65 Quadratmetern werden um maximal 50 Euro pro Monat erhöht, bei Wohnungen mit 65 bis 100 Quadratmetern sind es höchstens 75 Euro und bei Wohnungen mit bis zu 125 Quadratmetern maximal 100 Euro. Wir hatten in unseren Berechnungen durchaus Einzelfälle, bei denen es ohne diese Kappung zu deutlich höheren Mieterhöhungen gekommen wäre. Eine solche finanzielle Überforderung wollten wir vermeiden.

Wie funktioniert die zweite „Erhöhungsbremse“?

Peter Burgfried: Die zweite Säule greift ausschließlich für MieterInnen, die für einen Wohnberechtigungsschein infrage kommen (gemäß Berliner Einkommensgrenzen § 9 Abs. 2 WoFG + 120 %, Anm. d. Red.) – zugleich darf ihre Wohnung eine bestimmte Größe nicht überschreiten. Sind diese Bedingungen erfüllt, gilt: MieterInnen müssen nicht mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens für ihre Nettokaltmiete zahlen. Bislang lag dieser Wert bei 30 Prozent. Wir haben die dazugehörigen Parameter in unseren Mieterhöhungsschreiben so transparent wie möglich gemacht, damit die MieterInnen relativ schnell sehen können, ob Absenkung besteht oder nicht. Außerdem finden sich hierzu plakative Erläuterungen auf unserer Website.

Vielen Dank für das Gespräch!

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